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Berlin (DAV). Beeinträchtigungen des Mieters können verschiedenste Ursachen haben – defekte Fenster in der Wohnung, Lärm aus dem Nachbarhaus oder die Baustelle auf der Straße. Für welche Mängel aber muss der Vermieter einstehen? Im Bereich der Wohnung ist er verantwortlich, aber was ist mit dem Bereich um die Wohnung herum? Vielleich kann der Mieter sogar die Miete mindern, wenn eine Beeinträchtigung von außen besteht, obwohl der Vermieter hier vielleicht gar nichts ändern kann, wie z. B. die städtische Baustelle auf der öffentlichen Straße vor der Haustür.

Genau diese Problematik behandelt die Entscheidung des Landgericht Berlin vom 21. Dezember 2015 (AZ: 67 S 65/14), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) hinweist.

In dem Fall waren immer wieder auf dem Grundstück des Hauses, in dem sich die vermietete Wohnung befand, Wildschweine aus dem angrenzenden Waldstück aufgetaucht. Auch wenn diese nicht bis in die Wohnung oder auf die Terrasse des Mieters vordrangen, war dieser dennoch der Auffassung, dass ein Mangel der Wohnung vorliegt. Die Wildschweine befänden sich auch auf den ebenfalls im Mietvertrag enthaltenen Gemeinschaftsflächen, wie zum Beispiel die Müllstandsfläche, und stellten eine Gefahr dar. Auch wenn es noch nicht zu einem tatsächlichen Angriff eines Wildschweins gekommen sei, wäre allein die drohende Gefahr ein Mangel, sodass die Miete gemindert werden könne. Darüber hinaus sei der Vermieter verpflichtet, den Mangel zu beseitigen, also die Schweine vom Grundstück fernzuhalten. Der Vermieter war anderer Auffassung und beurteilte das gelegentliche Auftreten der Wildscheine als allgemeines Lebensrisiko, da sich die Wohnanlage unmittelbar neben dem Wald befindet und der Mieter daher auch bei Abschluss des Mietvertrages wissen musste, worauf er sich einlässt.

Das Gericht gab dem Mieter Recht. Zunächst erachtete es die von der Anwesenheit der Wildscheine ausgehende Gefahr als ausreichend, da gerichtsbekannt sei, dass die Tiere unter bestimmten Umständen aggressiv und gefährlich werden können. Der Vermieter sei außerdem – so die Richter – nicht nur verpflichtet, den räumlichen Bereich der Mietsache selbst, sondern darüber hinaus Schutzvorkehrungen auch bezüglich der allgemein den Mietern zugänglichen Flächen zu ergreifen. Nur so könne der gefahrlose und damit vertragsgerechte Zugang zu den Gemeinschaftsflächen gewährleistet werden.

Der Vermieter ist also nicht nur in seiner vermieteten Wohnung verpflichtet, sondern auch im Bereich der mitvermieteten Flächen, die von allen Bewohnern genutzt werden. Ein Verschulden des Vermieters ist in solchen Fällen nicht erforderlich; er muss in solchen Fällen tätig werden und auch eine Mietminderung in angemessener Höhe hinnehmen.

Informationen: www.mietrecht.net

Köln/Berlin (DAV). Ist in der Wohnung etwas kaputt, muss der Mieter diesen Mangel seinem Vermieter anzeigen. Am besten – auch um spätere Streitigkeiten zu vermeiden – schriftlich. Auf diese Mängelanzeige kann dann der Vermieter auf verschiedene Arten reagieren. Entweder er tut nichts und zwingt so den Mieter, weitere Schritte, wie zum Beispiel Minderung der Miete oder Klage auf Beseitigung der Mängel, einzuleiten. Oder aber er nimmt sich des Problems an und möchte den Mangel beseitigen. Aber auch dann müssen Vermieter und Mieter einige Spielregeln beachten.

In diesem Zusammenhang informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Amtsgerichts Köln vom 25. August 2015 (AZ: 222 C 93/15).

In der Entscheidung hatte der Vermieter nach Anzeige des Mangels einen Handwerker bestellt – was zunächst im Interesse des Mieters war. Grundsätzlich ist der Mieter dann auch verpflichtet, die Reparaturmaßnahmen zu dulden. Hier hatte jedoch der Vermieter einfach Handwerker beauftragt und diese zu der Wohnung des Mieters geschickt. Dieser war nicht bereit, den Handwerker ohne Vorankündigung in die Wohnung zu lassen.

Zu Recht, so das Amtsgericht Köln. Auch wenn die Arbeiten vom Mieter gewünscht sind, müssen diese vorher rechtzeitig angekündigt werden. Was genau „rechtzeitig“ ist, ist in jedem Einzelfall verschieden. Je nach Dringlichkeit der Arbeiten ist die Ankündigungsfrist länger oder kürzer. Der Richter stellte auch fest, dass nicht nur der Beginn der Arbeiten, sondern auch der voraussichtliche Umfang und das voraussichtliche Ende der Reparaturen in der Ankündigung mitgeteilt werden muss. Der Mieter muss in der Lage sein, die Beeinträchtigung durch die Arbeiten zu überblicken und letztlich auch prüfen können, ob er genau diese Maßnahmen dulden muss. Dies wäre zum Beispiel nicht der Fall, wenn die angekündigten Arbeiten ganz offensichtlich nicht geeignet sind, den angezeigten Mangel zu beseitigen.

Sofern der Vermieter diese Regeln bei der Beseitigung von Mängeln nicht beachtet, ist der Mieter auch nicht verpflichtet, den Handwerker hereinzulassen. Vielmehr kann er – ohne seine Rechte zu verlieren – in einem solchen Fall von seinem Hausrecht Gebrauch machen und den Handwerker aus der Wohnung verweisen.

Informationen: www.mietrecht.net

Köln/Berlin (DAV). Das Mietrecht sieht für den Fall einer Notlage beim Mieter einen letzten Rettungsanker vor: Sollte der Mieter mit der Miete so in Rückstand geraten, dass der Vermieter aufgrund dieses Zahlungsrückstandes eine außerordentliche Kündigung aussprechen kann, bleibt dem Mieter eine Möglichkeit. Nach der einschlägigen Vorschrift des Bürgerlichen Gesetzbuches wird die Kündigung unwirksam, wenn der Mieter alle Rückstände bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleicht. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass der Mieter, der einmal in Zahlungsnot gerät, nicht aus der Wohnung raus muss, wenn er schnell wieder seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann. Dies gilt aber nur, wenn in den vergangenen zwei Jahren nicht schon einmal der Vermieter den Mietvertrag gekündigt hat.

Aber gibt es diese Möglichkeit auch, wenn der Vermieter eine ordentliche Kündigung ausspricht? Wahrscheinlich ja, denkt man, denn die außerordentliche Kündigung – also die ohne Frist – ist ja die schlimmere Variante der ordentlichen, fristgerechten Kündigung. Genau mit dieser Frage hatte sich erneut das Amtsgericht Köln in seiner Entscheidung vom 26. Juli 2015 (AZ: 65 S 234/15) zu befassen, wie die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV) berichtet. Der Mieter war in diesem Fall der Auffassung, dass diese Heilungsmöglichkeit der Kündigung erst recht für ihn gelten müsse, da ihm „nur“ ordentlich gekündigt wurde.

Das Gericht aber gab dem Vermieter Recht. Im Gesetz selbst steht die entscheidende Regelung nur im Zusammenhang mit der fristlosen Kündigung. Fraglich ist also, ob eine entsprechende Anwendung auf die ordentliche Kündigung möglich und gewollt ist. Bei der Beantwortung dieser Frage konnte der Richter auf höchstrichterliche Rechtsprechung zurückgreifen. Der Bundesgerichthof hatte bereits in seiner Entscheidung vom 10. Oktober 2012 (AZ: VIII ZR 107/12) ausdrücklich ausgeführt, dass eine Anwendung der Vorschrift auf die ordentliche Kündigung nicht in Betracht kommt. Der Gesetzgeber hat hier eine Möglichkeit im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 verstreichen lassen, um eine Erweiterung der Heilungsmöglichkeit auch auf die ordentliche Kündigung vorzunehmen. Es ist also der Wille des Gesetzgebers zu beachten, dass es sich um eine Ausnahmevorschrift nur für die außerordentliche Kündigung handelt – auch wenn die unterschiedliche Wertung in diesem Fall schwer nachzuvollziehen ist.

Informationen: www.mietrecht.net

Dortmund/Berlin (DAV). Der Vermieter ist verpflichtet, über die Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Wenn dies später als ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes passiert, also z. B. für das Jahr 2014 erst nach dem 31. Dezember 2015, kann der Vermieter eine Nachzahlung nicht mehr geltend machen. Dieser Anspruch ist dann verfristet. Von dieser Frist unabhängig ist aber der Anspruch des Mieters, dass eine Abrechnung erstellt wird. Dieser Anspruch ist erst nach drei Jahren verjährt.

Aber was passiert, wenn der Vermieter trotz Aufforderung keine Abrechnung erstellt? In einem solchen Fall besteht die Möglichkeit, dass der Mieter seine geleisteten Vorauszahlungen zurückverlangt. Aber ab wann und unter welchen Voraussetzungen? Im Zusammenhang mit dieser Frage informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund vom 15. September 2015 (AZ: 425 C 399/15).

Das Gericht hatte hier über die Klage eines Mieters zu entscheiden, der erst nach Beendigung des Mietverhältnisses seine Vorauszahlungen zurückhaben wollte. Er war der Auffassung, dass die ihm erteilte Abrechnung falsch sei und er daher nicht nur die errechnete Nachforderung nicht zahlen müsse, sondern vielmehr sogar der Vermieter die gezahlten Vorauszahlungen an ihn zurückgeben müsse. Die ihm zugeleitete Abrechnung sei so falsch, dass es sich um eine formell unwirksame Abrechnung handelt. Folge einer solchen formellen Unwirksamkeit ist, dass die Abrechnung nicht zählt, sie hat rechtlich keinen Wert. Vielmehr werden Mieter und Vermieter so behandelt, als ob keine Abrechnung erstellt wurde. Anders ist dies nur bei der materiellen Unwirksamkeit. Eine solche Abrechnung ist zwar falsch, sie kann aber nachgebessert werden.

Das Gericht bestätigt in diesem Fall die Auffassung des Vermieters, es befand die Abrechnung für ausreichend. Aber selbst wenn der Mieter in diesem Punkt Recht gehabt hätte, wäre seine Klage nicht erfolgreich gewesen. Denn der Mieter hätte noch während des Mietverhältnisses aktiv werden müssen. Erstellt der Vermieter die Abrechnung, obwohl es ihm tatsächlich möglich ist, nicht, hat der Mieter das Recht, die Vorauszahlungen im laufenden Mietvertrag zurückzubehalten, bis die Abrechnung erstellt ist. Durch dieses Recht, Zahlungen einzubehalten, kann der Mieter Druck auf den Vermieter ausüben, damit er letztlich die Abrechnung erstellt. Bevor der Mieter also versuchen kann, geleistete Vorauszahlungen wegen einer angeblich fehlenden Abrechnung zurückzufordern, muss er versuchen, die Abrechnung zu erzwingen, indem er die laufenden Betriebskosten einbehält. Der Mieter muss zunächst während der Mietzeit die Zahlungen auf die Betriebskosten einstellen, bis der Vermieter die vergangene Abrechnungsperiode abrechnet. Falls dies dann aber der Fall ist, muss der Mieter die einbehaltenen Vorauszahlungen leisten, es handelt sich tatsächlich nur um ein Zurückbehaltungsrecht. Dies entfällt vollständig, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Abrechnung nachkommt. Die Rückforderung von Vorauszahlungen ist also nur letztes Mittel. Insbesondere für die letzte Abrechnungsperiode vor dem Ende der Mietzeit kann eine solche Nachforderung in Betracht kommen, denn dann kann der Mieter keine Vorauszahlungen mehr einbehalten.

Informationen: www.mietrecht.net

Berlin (DAV). Der Deutsche Anwaltverein (DAV) stellt sich hinter die Pläne des Bundesjustizministeriums, die Strafvorschriften im Bereich der Tötungsdelikte zu reformieren. Um gerechtere Urteile zu finden, muss es auch Alternativen zur lebenslangen Freiheitsstrafe beim Mord geben. Nach Ansicht des DAV wird aber die Chance auf eine grundlegende Reform verpasst. Der DAV hatte bei seiner Initiative zu der Reform bereits 2014 einen einheitlichen Tötungsparagrafen vorgeschlagen.

„In Ausnahmefällen muss es Alternativen zu einer lebenslangen Freiheitsstrafe geben“, so Rechtsanwalt und Notar Ulrich Schellenberg, DAV-Präsident. Schon jetzt bemühten sich die Gerichte, in besonderen Einzelfällen eine lebenslange Freiheitsstrafe zu vermeiden, um ein gerechtes Urteil zu erzielen. Eine Abschaffung der lebenslangen Freiheitsstrafe würden die Pläne nicht vorsehen. Die in diese Richtung gehende Kritik an dem Reformvorschlag von Rechtspolitikern der CDU/CSU sei daher unbegründet. „Allerdings muss man sich von dem Dogma der zwingenden lebenslangen Freiheitsstrafe lösen“, so der DAV-Präsident weiter.

Um unerwünschte Resultate zu vermeiden, würden sich Gerichte in manchen Fällen kaum begründbar in die Annahme einer „verminderten Schuldfähigkeit“ (§ 21 StGB) flüchten, die eine Reduzierung des Strafmaßes ermöglicht. Eine verminderte Schuldfähigkeit kann zum Beispiel angenommen werden, wenn beim Täter aufgrund einer seelischen Störung die sogenannte Einsichts- oder Steuerungsfähigkeit erheblich vermindert ist. „Diese unwürdigen Prozeduren macht der jetzt vorliegende Vorschlag entbehrlich, indem er klare Rechtsgrundlagen dafür schafft, wie eine im Einzelfall ungerechte Verhängung lebenslanger Freiheitsstrafe bei Mordtaten verhindert werden kann“, sagt Rechtsanwalt Prof. Dr. König, Vorsitzender des Strafrechtsausschusses des DAV.

Bislang sieht der Mordparagraf (§ 211 StGB) zwingend eine lebenslange Freiheitsstrafe vor. Nach den Plänen des Justizministers soll die lebenslange Freiheitsstrafe grundsätzlich bestehen bleiben. Nur in Ausnahmefällen soll künftig auch bei Mord eine Freiheitsstrafe von 5 Jahren oder mehr möglich sein. So zum Beispiel dann, wenn der Täter aus Verzweiflung handelt oder durch Misshandlungen durch die getötete Person zur Tat veranlasst wurde.

Hintergrund dieses Reformvorhabens sind Fälle, in welchen eine lebenslange Freiheitsstrafe nicht angemessen erscheint. Ein bekanntes Beispiel ist der „Haustyrannen-Mord“: Eine über Jahre von ihrem Ehegatten misshandelte Frau tötet ihren gewalttätigen Mann im Schlaf, da sie keine andere Möglichkeit sieht, sich der Übergriffe ihres Mannes zu entziehen. Das Gesetz sieht hierin das Mordmerkmal der „Heimtücke“ verwirklicht, so dass grundsätzlich die Verhängung der lebenslangen Freiheitsstrafe erfolgen müsste. Ein weiterer typischer Fall ist der des schwer kranken Rentners, der seine Ehefrau nach mehr als 60 Jahren Ehe aus Liebe tötet, indem er sie vergiftet. Der Mann kann es nicht ertragen, dass seine 85 Jahre alte Ehefrau, die unter Demenz leidet, nach seinem nahenden Tod alleine in einer Pflegestelle untergebracht werden soll. Auch hier liegt eine „heimtückische“ Begehungsweise vor, die nach geltendem Recht zu lebenslanger Freiheitsstrafe führen muss, wenn keine Auswege gefunden werden, für die es derzeit an einer klaren gesetzlichen Grundlage fehlt.

DAV vermisst große Lösung bei dem Verhältnis von Mord und Totschlag

Neben der Strafzumessung will das Bundesjustizministerium auch die Mordmerkmale reformieren. Der DAV hält einen Verzicht auf Mordmerkmale für richtig und plädiert für einen einheitlichen Tötungstatbestand. Nach Ansicht des DAV lässt der Entwurf den politischen Willen vermissen, sich vom bestehenden Gesetz zu lösen und eine konsequente Reform durchzuführen. „Richtig wäre eine große Lösung in diesem Sinne. Die Beibehaltung von Mordmerkmalen desavouiert das Rechtsgut Leben, da zwischen verschiedenen, unterschiedlich strafwürdigen Arten des vorsätzlichen Tötens unterschieden wird“, erläutert König die Bedenken.

Die geltende Rechtslage beruht auf einer Gesetzesfassung aus dem Jahre 1941. Wesentlicher Unterschied ist, dass Mord nicht mehr mit der Todesstrafe, sondern – zwingend – mit lebenslanger Freiheitsstrafe zu bestrafen ist. Das nationalsozialistische Gesetz von 1941 orientierte sich, nationalsozialistischer Ideologie folgend, an einem „Tätertyp“. Das ist dem heutigen Strafrecht fremd. Es stellt auf die Strafbarkeit bestimmter Handlungen ab. Bundesjustizminister Maas hatte bereits zu Beginn seiner Amtszeit erklärt, diese Reste aus der Nazizeit aus dem Strafgesetzbuch entfernen zu wollen.

Hier gelangen Sie zu unserem Pressebereich. Dort steht auch ein Foto des DAV-Präsidenten, Rechtsanwalt und Notar Ulrich Schellenberg, zur Verfügung.

Berlin (DAV). Auf vielen Webseiten findet sich ein Facebook-Plugin, worüber Userinnen und User direkt die Fanpage liken können. Das verstößt aber gegen deutsches Datenschutzrecht, wie ein Gericht nun entschieden hat. Seitenbetreiber, die ein solches Plugin nutzen, sollten dieses nun von der Webseite entfernen, informiert die Deutsche Anwaltauskunft.

Konkret geht es um ein Plugin, das neben dem Like-Button noch die Facebook-Fanzahl sowie die Profilbilder einzelner Fans anzeigt. Das Landgericht Düsseldorf entschied, dass dieses Plugin nicht nur wettbewerbswidrig ist, sondern auch geltendem Datenschutzrecht widerspreche, da Daten über das Surfverhalten des Nutzers an Facebook weitergegeben werden, beispielsweise die IP-Adresse. Demnach müsse die Zustimmung des Nutzers zur Weitergabe der Daten eingeholt werden. Das aber tat das vor Gericht unterlegene große Modeunternehmen nicht. Die Verbraucherzentrale NRW hatte dagegen geklagt.

„Die Entscheidung ist zwar noch nicht rechtskräftig, nichtsdestotrotz sollten Unternehmen, die ein solches Plugin nutzen, präventiv handeln“, rät Rechtsanwalt Swen Walentowski, Sprecher der Deutschen Anwaltauskunft. Denn sobald die Entscheidung bestätigt sei, könnten Unternehmen dafür abgemahnt werden.

Viele Webseiten nutzen anstelle des recht umfangreichen Plugins den einfachen Facebook-Like-Button. Doch auch dieser könnte durch die Entscheidung rechtlich problematisch sein: „Das Gericht argumentiert, dass die Übermittlung von personenbezogenen Daten der Nutzer zu Werbezwecken ohne Vorabhinweis rechtswidrig ist. Und das ist beim einfachen Like-Button oft auch der Fall“, so Rechtsanwalt Walentowski.

Eine Möglichkeit, nicht ganz auf solcherlei Widgets zu verzichten, ist die Zwei-Klick-Lösung: Hier wird meist nur die Grafik eines Social-Plugins angezeigt und der Nutzer darauf hingewiesen, dass mit dem nächsten Klick das Plugin geladen wird. Inwiefern dies aber rechtlich einwandfrei ist, ist umstritten. „Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte auf seiner Website gänzlich auf Social-Plugins verzichten“, empfiehlt Swen Walentowski.

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Berlin (DAV). Wer in Zukunft die Parole „Wir sind das Volk!“ nutzt, muss aufpassen. Sie ist seit letzter Woche markenrechtlich geschützt. Ein Unternehmen konnte seinen Anspruch auf Markenrecht an der Äußerung vor Gericht durchsetzen. Wer den Ausruf unerlaubt nutzt, muss mit Abmahnungen und Unterlassungsklagen rechnen, berichtet die Deutsche Anwaltauskunft.

Der Ausspruch „Wir sind das Volk“, vor allem bekannt durch die DDR-Freiheitsbewegung, war Gegenstand einer Gerichtsverhandlung vor dem Landgericht Dresden. Die Entscheidung der Richter vom 24. März 2016 könnte nun weitreichende Folgen haben.

Das Unternehmen Dassfolck, regionaler Produzent von Wurstwaren im Raum Schaumburg, hatte sich den Slogan „Wir sind Dassfolck!“ 1967 im Zug einer Werbekampagne urheberrechtlich schützen lassen. Anfang 2015 erhob die Firma vor dem Landgericht Dresden Ansprüche auf die Anerkennung als markenrechtlich geschützter Slogan. Das Gericht gab den Forderungen des Klägers statt und sprach Dassfolck die Markenrechte an dem Ausspruch zu (AZ: 4 F D 0815/15).

Das Urteil stellt klar, dass bei der orthografischen Abweichung „Wir sind das Volk“ ebenfalls das Markenrecht greift. „Die Entscheidung ist durchaus überraschend“, kommentiert Rechtsanwalt Dr. Gerhard Lundegaard von der Arbeitsgemeinschaft Markenrecht des Deutschen Anwaltvereins (DAV). In der Urteilsbegründung heißt es: „Auch wenn die Schreibweise unterschiedlich ist, ist eine Verwechslungsgefahr gegeben.“

Nach dem Urteil kündigte ein Sprecher von Dassfolck an, dass das Unternehmen seinen Rechtsanspruch auf das Markenrecht künftig durchsetzen werde. Wer den Ausspruch „Wir sind das Volk“ künftig ohne Erlaubnis der Firma für politische oder kommerzielle Zwecke nutze, riskiere damit Abmahnungen und gegebenenfalls Unterlassungsklagen.

Dassfolck zeigte sich allerdings versöhnlich und stellte in Aussicht, jede ernstzunehmende Anfrage zur Verwendung des geschützten Werbeslogans zu prüfen und gegebenenfalls auch unentgeltlich zu erlauben. Voraussetzungen seien hierfür, dass die Verwendung und der Antragsteller den politischen und ethischen Standards des Unternehmens gerecht werde.

Die Deutsche Anwaltauskunft ist ein Service des Deutschen Anwaltvereins: www.anwaltauskunft.de.