Hamm/Berlin (DAV). Wer bei Grün in die Kreuzung eingefahren ist, sie aber nicht während der Grünphase überqueren kann, muss besonders aufpassen. Solche Nachzügler haben eine umso höhere Sorgfaltspflicht, je länger die Grünphase des Querverkehrs bereits dauert. Der Nachzügler kann unter Umständen auch voll haften, erläutert die Arbeitsgemeinschaft Verkehrsrecht des Deutschen Anwaltvereins. Sie verweist auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 26. August 2016 (AZ: 7 U 22/16).
Der Ehemann der späteren Klägerin fuhr bei Grün an der Ampel in eine Kreuzung. Der andere Fahrer war bereits vorher, als die Ampel für ihn Grün zeigte, in die Kreuzung eingefahren. Wegen Rückstau musste er anhalten. Als er wieder anfuhr, um die Kreuzung zu verlassen, kam es zu dem Unfall.
Die Beweisaufnahme ergab, dass der Mann mindestens 40 Sekunden im Kreuzungsbereich gestanden hatte, als er dann zügig losfuhr. Zu diesem Zeitpunkt zeigte die Ampel für seine Fahrbahn seit mindestens 23 Sekunden Rot. Der andere Fahrer hatte bereits seit 19 Sekunden Grün. Die Versicherung des beklagten Fahrers regulierte den Schaden zu zwei Dritteln. Die Klägerin wollte jedoch den vollen Schaden ersetzt bekommen.
Die Klage war vor dem Oberlandesgericht erfolgreich. Grundsätzlich gebe es zwar das „Nachzüglervorrecht“. Das bedeute, der Fahrer müsse den Kreuzungsbereich räumen dürfen. Jedoch müsse sich auch ein solcher Nachzügler vorsichtig verhalten. Er dürfe nicht „blindlings“ darauf vertrauen, dass er vorgelassen werde. Dies gelte umso mehr, je länger eine Grünphase für den querenden Verkehr bereits andauere. Da die Ampel schon länger Grün gezeigt habe, habe der Ehemann der Klägerin auf eine freie Kreuzung Vertrauen dürfen und nicht auf den Querverkehr achten müssen. Die Klägerin erhielt den Schaden komplett ersetzt. Diese Entscheidung ist besonders bedeutsam, da bei Unfällen mit Nachzüglern im Kreuzungsbereich die Gerichte üblicherweise eine Haftungsteilung vornehmen.
Saarbrücken/Berlin (DAV). Spricht viel für einen fingierten Unfall, muss die Versicherung den Schaden nicht übernehmen. Dabei liegt jeder Fall anders. Entscheidend ist neben der hohen Zahl an Beweisanzeichen deren Werthaltigkeit. Dies erläutert die Arbeitsgemeinschaft Verkehrsrecht des Deutschen Anwaltvereins (DAV) mit Verweis auf eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Saarbrücken vom 28. April 2016 (AZ: 4 U 96/15).
Die Frau behauptete, dass ihr Mann Opfer eines Verkehrsunfalls war. Ihr Mann sei mit dem Auto auf dem Parkplatz eines Einkaufszentrums unterwegs gewesen. Plötzlich sei eine Frau mit ihrem Fahrzeug rückwärtsgefahren und an der Wagenseite entlang gestreift.
Die Beteiligten riefen die Polizei. Da es keine weiteren Anhaltspunkte gab, nahm diese nur die Aussagen der Betroffenen auf. Das Auto der Unfallverursacherin hatte ein rotes Kurzzeitkennzeichen. An dem angejahrten, hochwertigen Auto der anderen Frau entstand ein beträchtlicher Schaden – vor allem im Verhältnis zur Sichtbarkeit des Schadens.
Die spätere Klägerin hatte angegeben, dass sich die Betroffenen nicht kannten. Die Versicherung wurde aber stutzig und beauftragte eine Detektei. Die Detektivin fand heraus, dass sich die Beteiligten doch kannten. Das Auto mit dem roten Kennzeichen war alt und geringwertig, auch hatte es einen selbstgeflickten Vorschaden. Die Halterin konnte auch nicht zweifelsfrei erklären, wie sie das Auto angeschafft hatte.
Diese Umstände ließen die Gerichte in zwei Instanzen daran zweifeln, dass es sich hier um einen echten Unfall gehandelt hat. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass die Polizei gerufen wurde, so das Oberlandesgericht. Dies könne gerade erfolgt sein, um den Eindruck einer Unfallmanipulation zu vermeiden. Es komme auf die Gesamtschau an. Insgesamt spreche für Unfallmanipulation, dass die Beteiligten sich doch kannten sowie die ungewöhnlich hohe Zahl von Indizien. So etwa das Kurzzeitkennzeichen und dass keine neutralen Zeugen benannt werden konnten, obwohl sich der Unfall auf einem belebten Parkplatz ereignet hatte.
DAV begrüßt Referentenentwurf des BMJV zur Neuregelung des Schutzes von Geheimnissen bei der Mitwirkung Dritter an der Berufsausübung schweigepflichtiger Personen, kritisiert aber eine Reihe von handwerklichen Schwachpunkten.
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Pfaffenhofen/Berlin (DAV). Die Wohnung ist Lebensmittelpunkt. Sich hier frei entfalten zu können, ist so wichtig, dass dieses Privileg sogar im Grundgesetz verankert ist. Zu dieser Freiheit gehört ganz klar auch, dass der Mieter Besuch empfangen darf, und zwar grundsätzlich so viel und so oft er möchte. Da der Vermieter hier keinerlei Einfluss nehmen kann, wird gerne in den Mietvertrag aufgenommen, dass der Mieter für Schäden, die sein Besuch verursacht, gegenüber dem Vermieter haftet. Fraglich ist, ob eine solche Regelung zulässig ist und tatsächlich der Mieter für seinen Besuch verantwortlich ist.
In diesem Zusammenhang informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Amtsgerichts Pfaffenhofen a.d. Ilm vom 4. März 2016 (AZ: 1 C 829/15). In der Entscheidung behauptet der Vermieter, ein Besucher des Mieters habe die Wohnungseingangstüre eines Mitmieters beschädigt. Aufgrund der einschlägigen Klausel im Mietvertrag seien die Kosten hierfür zu übernehmen. Der Mieter sah dies anders, zahlte nicht, sodass der Vermieter Klage erhob.
Der Richter gab dem Mieter Recht. Maßgeblich ist, wie und in welchem Zusammenhang es zu einer Beschädigung der Mietsache kommt. Denn nur, wenn der Schaden anlässlich des eigentlichen Besuches eintritt und der Besuch auf Veranlassung des Mieters mit der Mietsache in Berührung kommt, kann der Schaden dem Mieter zugerechnet werden. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter Handwerker beauftragt oder aber, wenn er seine Wohnung an einen Dritten überlässt. Sollten dann Schäden eintreten, so wären diese vom Mieter zu übernehmen.
Eine solche Unterscheidung macht die im Mietvertrag enthaltene Klausel aber gerade nicht. Vielmehr soll hier immer und für jeden und alles die Verantwortung beim Mieter liegen. Diese Übertragung der Verantwortung geht zu weit, sodass die Klausel unwirksam ist. Hier hat der Gast offensichtlich nach einer Feier beim Mieter und daher nur bei Gelegenheit seiner Anwesenheit einen Schaden an der Wohnungseingangstüre des Mitmieters verursacht. Das Gericht sieht hierin einen Exzess eines Gastes. Hiermit muss der Mieter nicht rechnen, sodass er auch für den entstandenen Schaden nicht einstehen muss.
Dortmund/Berlin (DAV). Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass in der Gemeinschaft Beschlüsse gefasst werden müssen. Diese sollen dann möglichst zeitnah vom Verwalter in die Tat umgesetzt werden. Wenn ein Wohnungseigentümer aber mit einem Beschluss nicht einverstanden ist und gegen diesen Beschluss vorgehen will, muss dies zeitnah geschehen. Wenn nicht nach einem Monat eine entsprechende Klage bei dem Gericht eingereicht wurde, kann ein Beschluss nicht mehr angefochten werden. Hierdurch soll der Rechtsfrieden in der Gemeinschaft hergestellt werden. Es sollen Beschlüsse nicht Jahre, nachdem sie gefasst wurden oder sogar bereits realisiert wurden, noch aufgehoben werden. Wie immer bei gesetzten Fristen stellt sich die Frage, wann genau diese noch eingehalten sind. Was bedeutet, die Klage muss innerhalb eines Monats „erhoben“ werden? Muss die Klage dann beim Richter auf dem Tisch liegen? Muss sie bereits vom Gericht an den Beklagten verschickt worden sein? Oder muss schon ein Termin vor Gericht stattgefunden haben?
Anlässlich dieser Fragen informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Dortmund vom 24. Juni 2016 (AZ: 17 S 282/15). In der Entscheidung hatte sich das Gericht mit der Frage auseinanderzusetzen, ob die Klage noch rechtzeitig erhoben wurde.
Hierbei konnten die Richter auf schon bestehende höchstrichterliche Entscheidungen zurückgreifen. Es ist geklärt, dass es ausreichend ist, wenn die Klage innerhalb der Frist bei Gericht eingeht und eine Zustellung an den Beklagten, hier im Regelfall die Wohnungseigentümergemeinschaft, „demnächst“ erfolgt. Diese Voraussetzungen sind dann erfüllt, wenn der Kläger alles aus seiner Sicht getan hat, um die Klage auf den Weg zu bringen. Denn die Zeitspanne, die dann benötigt wird, um die Klage vom Gericht zu dem Beklagten zu bringen, darf nicht von dem Kläger verlängert werden. Es muss also eine Klage mit richtiger und aktueller Anschrift eingereicht werden, die auch Angaben zum Streitwert enthält. Denn nur dann kann das Gericht anhand des Streitwertes den Gerichtskostenvorschuss fordern, der vom Kläger innerhalb von 14 Tagen zu zahlen ist. Nur dann wird die Klage an den Beklagten zugestellt. Genau in diesem Zusammenhang hatte das Landgericht zu entscheiden, wie lange der Kläger auf die Gerichtskostenanforderung warten darf. Erst nach drei Wochen muss der Anwalt tätig werden. Erst wenn dann keine Aufforderung des Gerichts erfolgt, die Gerichtskosten einzuzahlen, muss bei Gericht nachgehakt werden.
In dem vorliegenden Fall hatte der Anwalt alles richtig gemacht und den Vorschuss dann nach Aufforderung zügig überwiesen, sodass die Klage auch fristgerecht erhoben wurde. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig, die letzte Entscheidung des Bundesgerichtshofes steht hier noch aus.
Gera/Berlin (DAV). Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat durch das Gesetz zugewiesene Aufgaben. Diese Aufgaben müssen vom Verwalter erledigt werden. Als Beispiel kann hier die Einladung zur Eigentümerversammlung genannt werden: Der Verwalter muss einladen, es darf aber im Regelfall auch kein anderer. Für diese Aufgaben vereinbart der Verwalter in der Regel die sogenannte „Grundgebühr“. Falls der Verwalter für die Gemeinschaft weitere Aufgaben durchführen soll, kann er eine „Sondergebühr“ vereinbaren. Hierzu muss er einen Beschluss der Gemeinschaft herbeiführen oder eine entsprechende Regelung im Verwaltervertrag aufnehmen. In welcher Höhe, für welche Tätigkeiten und nach welcher Abrechnungsart solche zusätzlichen Gebühren vereinbart werden können, ist oftmals Anlass für Streitigkeiten. Da es keine Regelung für diese Sondergebühren im Gesetz gibt, müssen die Gerichte über die Zulässigkeit der einzelnen Regelungen entscheiden. So auch in einer Entscheidung des Landgerichts Gera vom 23. Februar 2016 (AZ: 5 S 225/15), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) hinweist.
Der Kläger wehrte sich in der Entscheidung gegen einen Beschluss, in dem eine Rechnung des Verwalters mehrheitlich genehmigt wurde. Der Verwalter stellt hier seinen Aufwand für die Beteiligung an einem Klageverfahren gegen die Gemeinschaft mit circa 20 Stunden und circa 1.000,00 Euro in Rechnung. Der Kläger war der Auffassung, dass weder aus dem Gesetz noch aus dem Verwaltervertrag eine wirksame Grundlage zur Erstellung dieser Rechnung resultiere und beantragte, den Beschluss für unwirksam zu erklären. Es handle sich um die „normale“ Verwaltertätigkeit, und diese sei mit der Grundgebühr abgegolten. Das Amtsgericht Gera folgte zunächst dem Kläger in dieser Meinung, nunmehr hatte in zweiter Instanz das Landgericht zu entscheiden.
Dieses gab dem Verwalter Recht und hob das erstinstanzliche Urteil auf. Der Beschluss entspreche im Wesentlichen – bis auf 1,5 Stunden, die falsch abgerechnet wurden – ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Verwalter kann sich auch für den Fall, dass der Verband verklagt wird – also nicht Kläger, sondern Beklagter ist – eine Zusatzvergütung zahlen lassen. Die im Verwaltervertrag enthaltene Regelung widerspräche nicht gesetzlichen Vorschriften und sei insbesondere ausreichend eindeutig und klar. Der Verband habe daher bei Vertragsschluss gewusst, auf welche Regelung er sich einlässt, eine unangemessene Benachteiligung oder ein „Überrumpeln“ könne nicht gesehen werden. Auch bestätigten die Richter den Verwalter in seiner Meinung, dass eine entsprechende Gebühr ebenfalls dann verlangt werden kann, wenn zusätzlich ein Anwalt beauftragt wird. Denn in der Regelung des Vertrages heißt es, dass die Gebühr unter anderen auch für Tätigkeiten, „die über den Rahmen der laufenden Verwaltertätigkeit hinausgehen, wie zum Beispiel auch die Unterstützung des Rechtsanwalts bei Rechtsstreitigkeiten der WEG (…)“, verlangt werden dürfe. Es ist also daher nicht erforderlich, dass der Verwalter hier alles alleine macht, das Zuarbeiten ist nach der Regelung ausreichend.
Auch dieses Urteil bestätigt die Tendenz der aktuellen Rechtsprechung, bei der Bewertung von Zusatzklauseln im Verwaltervertrag nicht mehr, oder nicht mehr nur auf die Frage der „normalen“ Verwaltertätigkeit abzustellen. Vielmehr wird danach gefragt, ob eine angemessene, verständliche und klare Regelung zwischen dem Verwalter und dem Verband getroffen wurde.
Frankfurt am Main/Berlin (DAV). Die Geschäfte einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt in der Regel der Verwalter. Er ist dafür zuständig, Hausgelder einzunehmen, die Zahlungen der Gemeinschaft zu tätigen und Beschlüsse umzusetzen. Über diese Tätigkeiten legt der Verwalter anlässlich der jährlichen Abrechnungen Rechenschaft ab und wird im Idealfall von der Gemeinschaft entlastet. Was aber, wenn ein Wohnungseigentümer dem Verwalter misstraut? Muss er dann warten, bis die Jahresabrechnung vorgelegt wird? Oder kann er bereits früher tätig werden?
Um die ordnungsgemäße Verwaltung kontrollieren zu können, muss der Eigentümer zunächst Einblick in die relevanten Verwaltungsunterlagen nehmen können. Wann und unter welchen Voraussetzungen dies möglich ist, ist eine wichtige Frage für alle Wohnungseigentümer. Hiermit beschäftigt sich eine Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 20. Juni 2016 (AZ: 2-13 S 13/14), über die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) informiert.
In dem Beschluss wollte ein Wohnungseigentümer wiederholt in die Unterlagen der Verwaltung einsehen. Darüber hinaus beabsichtigte der Eigentümer, zu dem Termin bei der Verwaltung fachkundige Hilfe in Form seines Anwalts mitzunehmen.
Diese Möglichkeit der Einsichtnahme wurde aber von dem Verwalter verwehrt. Er war der Auffassung, dass ja bereits die Unterlagen vorgelegt wurden, und außerdem habe nur der Eigentümer, nicht aber der Anwalt als Dritter, das Recht zur Einsichtnahme. Schließlich seien die gewünschten Unterlagen aus dem Jahr 2003, und Ansprüche könnten daher ohnehin nicht mehr geltend gemacht werden, da alle verjährt seien.
Die Richter bestätigten den Wohnungseigentümer. Er habe ein Recht auf Einsichtnahme, wobei zunächst darauf hinzuweisen ist, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer dieses Recht geltend machen kann. Keineswegs muss die gesamte Gemeinschaft hier gemeinsam Einsicht nehmen.
Darüber hinaus stellten die Richter klar, dass das Einsichtrecht auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit dient und keinen Voraussetzungen unterliegt. Es kommt daher nicht darauf an, ob überhaupt noch Ansprüche denkbar sind; der Eigentümer braucht gerade kein besonderes Interesse nachzuweisen. Auch gegen die gemeinsame Einsichtnahme mit einem Wohnungseigentümer durch Dritte hat das Gericht keinerlei Bedenken – die Grenze kann hier nur das Schikaneverbot sein bzw. ein treuwidriges Verhalten des Eigentümers. Es muss ihm in einem solchen Fall ersichtlich darauf ankommen, den Verwalter zu ärgern und gerade nicht darauf, Informationen zu erhalten. Denkbar wäre hier ein Eigentümer, der jeden Tag eine Seite der Unterlagen einsehen möchte. In allen anderen Fällen ist der Verwalter verpflichtet, die Einsichtnahme zu bewilligen.
Die aktuellen EU-Informationen des DAV, heute mit den Themen: Beginn der maltesischen Ratspräsidentschaft, Öffentliche Konsultation zu internationalem Schiedsgerichtshof, Bericht zu Fortbildung im EU-Recht, Europarat-Leitlinien zu Cyberjustiz
Die aktuellen EU-Informationen des DAV, heute mit den Themen: Beginn der maltesischen Ratspräsidentschaft, Öffentliche Konsultation zu internationalem Schiedsgerichtshof, Bericht zu Fortbildung im EU-Recht, Europarat-Leitlinien zu Cyberjustiz
