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Berlin (DAV). Mehrere Millionen Minderjährige sind bei Facebook, Instagram und Co. aktiv – oft ohne Wissen der Eltern. Auch wenn die Eltern Bescheid wissen, dürfen sie die Aktivitäten ihrer Kinder in den sozialen Medien nur begrenzt kontrollieren. Darüber informiert die Deutsche Anwaltauskunft (anwaltauskunft.de).

Die Erziehungsberechtigten haben nicht immer ein Mitsprache- oder Einsichtsrecht, wenn es darum geht, ob und wie ihre Kinder soziale Medien nutzen. „Ab einem Alter von 13 Jahren dürfen Eltern ihren Kindern den Zugang zu sozialen Medien nicht verbieten“, erklärt Rechtsanwalt Swen Walentowski von der Deutschen Anwaltauskunft. Richteten sich Kinder unter 13 Jahren aber heimlich einen Zugang zu Facebook oder einem anderen Netzwerk ein, könnten die Eltern diesen sperren lassen.

Auch wie Kinder über 13 Jahren die sozialen Medien nutzen, dürfen Mütter und Väter nicht kontrollieren. „Die Persönlichkeitsrechte des Kindes wiegen in diesem Fall schwerer als die Erziehungsrechte der Eltern“, erläutert Rechtsanwalt Walentowski. Die Deutsche Anwaltauskunft rät Eltern deshalb, mit Kindern frühzeitig das Gespräch über die Chancen und Risiken sozialer Medien zu suchen.

Weitere Informationen über soziale Medien und Rechte von Kindern und Eltern erhalten Sie in einem Film bei der Deutschen Anwaltauskunft.

Das Rechtsportal Deutsche Anwaltauskunft informiert Verbraucher über rechtliche Themen und gibt praktische Tipps. Dabei setzt die Redaktion nicht allein auf Textbeiträge. Durch einen Medienmix von Onlinetexten, Podcasts und Filmbeiträgen haben die Nutzer vielfältige Möglichkeiten, sich zu informieren.

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Berlin (DAV). Rund zehn Millionen Deutsche arbeiten regelmäßig in der Nacht oder an Sonntagen. Viele Arbeitnehmer wissen aber nicht, dass sie für ungewöhnliche Dienstzeiten mehr Lohn beanspruchen können. Die Deutsche Anwaltauskunft informiert über Rechtsfragen rund um Nacht- und Sonntagsarbeit.

„In der Regel sind Zulagen von etwa 20 Prozent in so einem Fall angemessen“, erklärt Swen Walentowski von der Deutschen Anwaltauskunft. Ob in der Nacht oder an Sonntagen gearbeitet wird, entscheidet der Arbeitgeber.

Mitarbeiter müssen einer solchen Anordnung nachkommen, es sei denn medizinische Gründe sprechen dagegen. „In so einem Fall muss der Arbeitgeber einen Ersatzarbeitsplatz suchen. Hat er diesen nicht, kann er dem Mitarbeiter auch kündigen“, warnt Swen Walentowski. Die Deutsche Anwaltauskunft rät in diesem Fall zu einer Beratung bei einem Rechtsanwalt.

Weitere Informationen erhalten Sie in einem Film bei der Deutschen Anwaltauskunft.

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Frankenthal/Berlin (DAV). In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommt es immer wieder vor, dass ein Eigentümer sein Wohngeld nicht zahlt. Der Verwalter ist per Gesetz zur Geltendmachung dieser Beträge verpflichtet. Dies ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz, wonach er für die Einnahme der Kostenbeiträge Sorge zu tragen hat. Aber kann der Verwalter in einem solchen Fall einen Anwalt auch mit der außergerichtlichen Geltendmachung dieser Beträge beauftragen?

Anlässlich dieser Frage informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über einen Entscheidung des Amtsgerichts Frankenthal vom 9. November 2016 (AZ: 3a C 234/16). In dem Fall war der Anwalt für die Gemeinschaft tätig geworden und hatte den säumigen Eigentümer aufgefordert, die rückständigen Beträge zu zahlen. Diese (außergerichtliche) Tätigkeit wurde der Gemeinschaft als Auftraggeberin vom Anwalt in Rechnung gestellt. Diese war aber der Auffassung, dass die Anwaltskosten von dem Eigentümer gezahlt werden müssten, der das Ganze mit seiner verspäteten Zahlung veranlasst hatte. Es wurde daher eine Klage auf Erstattung dieser vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren von der Gemeinschaft gegen den einzelnen Eigentümer erhoben.

Das Gericht wies die Klage ab. Dabei entspricht die hier ebenfalls vorliegende Ermächtigung des Verwalters, Ansprüche der Gemeinschaft gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen, in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung. Diese umfasst aber, so das Gericht, grundsätzlich nur die Befugnis, im gerichtlichen Verfahren einen Rechtsanwalt mit der Vertretung zu beauftragen. Es bedarf dahingegen einer gesonderten Ermächtigung, wenn ein Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen Beitreibung von Wohngeldern beauftragt werden soll. Hierzu bedarf es einer gesonderten Beschlusses der Gemeinschaft. Da ein solcher im vorliegenden Fall nicht gegeben war, musste der säumige Eigentümer diese Kosten nicht erstatten.

Für die Gemeinschaft heißt dies aber nicht, dass sie auf den Kosten sitzen bleiben muss. Denn der Verwalter ist hier über seine Ermächtigung hinaus tätig geworden und konnte nicht für die Gemeinschaft den Anwalt beauftragen. Letztlich wären also die Kosten von dem Verwalter zu tragen.

Informationen: www.mietrecht-dav.de

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Düsseldorf/Berlin (DAV). Bei der Anmietung von gewerblichen Räumen sind Lage und Umfeld für den Mieter maßgeblich. Diese bestimmen den Mietpreis und auch die zu erwartende Kundenfrequenz. Hierzu gehört unter anderem, wer Vormieter gewesen ist. Je nach Art des Vormieters hat das Geschäft vielleicht auch einen bestimmten Ruf. Im Zusammenhang mit der Problematik des Vormieters informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 7. Oktober 2016 (AZ: 7 U 143/15).

In der Entscheidung mietete der Mieter ein Ladenlokal in der Nähe des Bahnhofs zum Betrieb eines Frisörladens an. Nach Besichtigung der Räumlichkeiten im Beisein des Maklers wurde der Mietvertrag geschlossen. Erst im Folgenden erfuhr der Mieter, dass in den angemieteten Räumen zuvor ein Bordell betrieben wurde – weder Makler noch Vermieter hatten im Vorfeld darauf hingewiesen. Der Mieter fühlte sich getäuscht und erklärte daraufhin die Anfechtung des geschlossenen Vertrages und war auch nicht bereit, die Courtage des Maklers zu zahlen.

Das Oberlandesgericht gab dem Makler Recht und verurteilte den Mieter zur Zahlung der Provisionsansprüche. Zu klären war letztlich die Frage, ob eine Verpflichtung des Vermieters oder Maklers bestanden hatte, den potentiellen neuen Mieter über die vorherige Nutzung aufzuklären. Unstreitig war es nicht so, dass der Mieter hier ausdrücklich nach dem vorherigen Zweck gefragt hatte und er eine falsche Aussage erhalten hätte. Es wurde vielmehr gar nicht über den Vormieter gesprochen. Reicht das aber aus, um eine Täuschung zu bejahen, die dann zur Anfechtung des Mietvertrages berechtigt?

Nein, so die Richter. Im Verschweigen der vorherigen Nutzung als Rotlichtgeschäft liegt keine Täuschung, weder Makler noch Vermieter müssen einen neuen Mieter ungefragt über die Vormieter informieren. Sofern diese Information für den Mieter von Bedeutung ist, muss er selbst aktiv werden. Etwas anderes kann nur gelten, wenn hier zwischen den Parteien ein Ungleichgewicht besteht. Wenn also der Mieter gar keine Möglichkeiten hat oder aufgrund von mangelnden Anhaltspunkten oder Unerfahrenheit keinen Anlass hat, eigene Erkundigungen anzustellen, könnten beim Vermieter besondere Aufklärungspflichten bestehen.

Hier kommt es dann wieder auf eine Einzelfallbetrachtung an. Im zu entscheidenden Fall kam erschwerend hinzu, dass sich das Objekt ohnehin in einer unterdurchschnittlichen Lage in unmittelbarere Bahnhofsnähe befand. Es war daher keine völlig überraschende Tatsache, dass in den Räumlichkeiten ein Bordell betrieben wurde.

Ein Gewerbemieter sollte daher, sofern es für ihn und seinen Geschäftsbetrieb von Bedeutung ist, ausdrücklich und nachweislich nach der vorherigen Nutzung fragen.

Informationen: www.mietrecht-dav.de

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München/Berlin (DAV). Im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich immer wieder die Frage, wem was gehört. Handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, das allen gehört, in dessen Bereich aber auch alle die Kosten zu tragen haben, oder ist es Sondereigentum, das alleine einem Eigentümer zugewiesen werden kann? Besonders schwierig wird die Sache, wenn es sich um Bereiche handelt, die zwar räumlich in der Wohnung des Einzelnen liegen, aber dennoch dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden müssen. Denn all das, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist, muss zum Gemeinschaftseigentum gehören. Diese Bereiche können nicht einem Einzelnen gehören. Ein Beispiel hierfür sind die Fenster. Können diese im Sondereigentum stehen oder sind sie zwingend Eigentum der Gemeinschaft?

Hierzu hat das Amtsgericht München erneut am 7. November 2014 (AZ: 481 C 12979/14) eine Entscheidung getroffen, über die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) informiert.

In dem Fall hatte ein Eigentümer zwei seiner in der Wohnung befindlichen Fenster alleine ausgetauscht. Die zuvor silbernen Kunststofffenster wurden durch weiße ausgetauscht, die zusätzlich einen Mittelsteg hatten.

Hiermit waren viele Eigentümer nicht einverstanden und haben mehrheitlich einen Beschluss herbeigeführt, nach dem der Eigentümer aufgefordert werden soll, die Fenster zurückzubauen. Da dieser sich weigerte, war ein gerichtliches Verfahren erforderlich. Es wurde durch die Gemeinschaft beantragt, den Eigentümer zu verpflichten, auf seine Kosten die weißen Fenster mit Mittelsteg auszubauen und silberne ohne Mittelsteg einzubauen.

Dies zu Recht, so der Richter. Bei den Fenstern handelt es sich zwingend um Gemeinschaftseigentum, da diese für Bestand und Sicherheit des Gebäudes unverzichtbar sind. Damit ist auch die Gemeinschaft für den Austausch der Fenster zuständig. Zwar kann dies mit einer klaren und eindeutigen Vereinbarung zwischen den Parteien anders vereinbart werden, eine solche Regelung war jedoch in diesem Fall nicht vorhanden. Denn wenn diese Vereinbarung den strengen Anforderungen nicht genügt, bleibt es im Zweifel bei der Zuständigkeit der Gemeinschaft. So war es auch hier. Da ein entsprechender Beschluss, der den Austausch der Fenster genehmigen würde, ebenfalls nicht vorhanden war, handelte der Eigentümer hier nicht rechtmäßig. Zumindest da es sich auch um eine optische Veränderung handelte, war der Eigentümer verpflichtet, den Rückbau vorzunehmen.

Dies hätte er vermeiden können, wenn er im Vorfeld einen Beschluss beantragt hätte, in dem ihm der Austausch genehmigt wird.

Informationen: www.mietrecht-dav.de

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Berlin (DAV). Die fristlose Kündigung des Mietvertrages ist ein folgenschwerer Schritt. Dennoch gibt das Gesetz dem Vermieter das Recht, den Mietvertrag sofort zu beenden, wenn sich der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Verzug befindet. Auch bei einem lange bestehenden Vertragsverhältnis reicht ein solcher Verstoß aus. Um hier wieder eine Balance zwischen den Parteien herzustellen, besteht daher eine Heilungschance für den Mieter. Wenn er seit mindestens zwei Jahren pünktlich gezahlt hat und nun zum ersten Mal im Verzug ist, kann er alle Rückstände innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleichen, und die fristlose Kündigung wird unwirksam.

Dies ergibt sich aus § 569 Abs. 3 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches, in dem davon die Rede ist, dass der Vermieter hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Der Vermieter muss also das gesamte Geld erhalten oder eine öffentliche Stelle muss sich verpflichten. Aber was bedeutet das? Was ist hier eine öffentliche Stelle?

Im Zusammenhang mit diesen Fragen informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 10. Januar 2017 (AZ: 67 S 408/16).

In dem Fall befanden sich die Mieter im Verzug, der Mietvertrag wurde gekündigt. Die Mieter zogen jedoch nicht freiwillig aus, so dass der Vermieter die Räumungsklage anhängig machte. Hiergegen wendeten sich die Mieter und beantragten zunächst Prozesskostenhilfe, da die Verteidigung gegen die Klage ausreichend Aussichten auf Erfolg habe und die Beklagten nach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Mitteln nicht in der Lage waren, die Kosten für einen Anwalt zu tragen.

Diesen Antrag wies das Gericht zurück. Die Richter sahen keine hinreichenden Erfolgsaussichten der Beklagten, sich gegen die Kündigung zu wehren. Unstreitig bestand der Rückstand, die Frage war hier nur, ob die nach der Klagezustellung vorgelegte Erklärung des Jobcenters ausreichend war. Hierin hieß es, dass das Jobcenter die Mietschulden für die streitbefangene Wohnung „nach aktuellem Stand“ übernehmen werde.

Dies ist gerade keine ausreichende Verpflichtungserklärung, die die Kündigung heilen könne, so das Gericht. Hierfür ist vielmehr eine klare und eindeutige Erklärung erforderlich, wonach zusätzlich zu den laufenden Zahlungen auch die offenen Rückstände übernommen werden. Die allgemein gehaltene Erklärung des Jobcenters ließ jedoch gerade nicht erkennen, welche konkreten offenen Beträge übernommen werden. Hierauf waren die Mieter auch hingewiesen worden, dennoch war keine neue, konkrete Erklärung vorgelegt worden.

Für den Mieter heißt dies, dass er bei einer Übernahme der Mietschulden durch das Jobcenter darauf achten muss, dass die Erklärung konkret ist. Hierbei sollte entweder der entsprechende Betrag oder auch ein Zeitraum genannt werden, für den die Rückstände übernommen werden. Andernfalls reicht die Erklärung gerade nicht und die Kündigung des Mietvertrages bleibt wirksam.

Informationen: www.mietrecht-dav.de

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Saarbrücken/Berlin (DAV). Am Ender einer Vertragszeit gibt der Mieter die Wohnung an den Vermieter zurück. Anlässlich dieser Übergabe wird oftmals ein Protokoll erstellt, in welchem Zählerstand und ggf. übernommene Gegenstände, wie z. B. die Einbauküche, aufgeführt werden. Das Protokoll soll aber auch dazu dienen, den Zustand der Wohnung festzuhalten. Sind noch Renovierungsarbeiten vom Mieter geschuldet? Oder sind vielleicht sogar Beschädigungen vorhanden? Aber auch, wenn ein solches Protokoll nicht erstellt wird, wird manchmal seitens des Vermieters ein Schaden geltend gemacht. Oftmals wird dann zur Reparatur die Kaution einbehalten.

Hinsichtlich der Frage, wie sich der Mieter dann gegen solche Ansprüche wehren kann, informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Amtsgerichts Saarbrücken vom 12. Januar 2017 (AZ: 120 C 12/16).

In der Entscheidung hatte der Mieter einen Einwand erhoben, der ihn tatsächlich von den Reparaturkosten befreien würde. Sein Argument war, dass der Schaden schon bereits bei seinem Einzug vorhanden gewesen sei und nicht er, sondern vielmehr sein Vormieter, oder vielleicht noch der Vorvormieter für diesen Schaden verantwortlich sei. Die Türen und Türzargen, an denen der Vermieter den Schaden behauptete, seien schon bei seinem Einzug erheblich abgenutzt und zerkratzt gewesen. Es seien daher – wenn überhaupt – nur kleinere Kratzer hinzugekommen, die auf keinen Fall einen Schaden darstellen würden.

Problematisch war hier allein die Frage, ob der Mieter diese Behauptung auch beweisen konnte. Denn, so das Amtsgericht, der Vermieter muss grundsätzlich beweisen, dass ein Schaden zum Zeitpunkt des Auszuges vorgelegen hat, der Mieter dahingegen, dass dieser bereits bei Einzug vorhanden war.

Hierzu kann der Vermieter auf das unterschriebene Abnahmeprotokoll zurückgreifen, auf Bilder, Sachverständigengutachten oder auch Zeugenaussagen, wie z.B. die der Handwerker. Gleiches gilt für den Mieter. Sofern er behauptet, der Schaden war vor ihm da, muss er hier Zeugen oder aber im besten Fall ein Übernahmeprotokoll der Wohnung vorlegen. Ist in einem vom Vermieter unterschriebenen Protokoll aufgeführt, dass bei Übernahme der Wohnung schon der Schaden vorhanden ist, kann der Mieter hierfür nicht mehr in Anspruch genommen werden.

Sofern eine Wohnung mit Mängeln übernommen wird, empfiehlt sich daher immer die Erstellung eines Übernahmeprotokolls, im besten Fall mit Bildern, die den Zustand der Wohnung dokumentieren. So wird es dem Mieter am besten gelingen, sich gegen unberechtigte Schadensansprüche zur Wehr zu setzen.

In dem zu entscheidenden Fall war dies dem Mieter nicht möglich, insbesondere hatte das Übernahmeprotokoll keinen Hinweis auf die bereits defekten Türen und Türzargen enthalten. Das Gericht gab daher dem Vermieter Recht.

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Düsseldorf/Berlin (DAV). Die Jahresabrechnung ist bei der jährlichen Eigentümerversammlung fester Bestandteil. Nachdem der Verwalter das Jahr über nur mit den Zahlungen auf die voraussichtlichen Kosten gearbeitet hat, stellt die Abrechnung den tatsächlichen „Kassensturz“ für das verstrichene Jahr dar. Die Ausgaben werden den Einnahmen gegenübergestellt; zunächst für die gesamte Gemeinschaft und dann für jeden einzelnen Eigentümer. Nach verschiedenen Verteilungsschlüsseln erfolgt die Umlage, so dass jeder Eigentümer anhand der Abrechnung weiß, ob er ein Guthaben erwarten kann oder aber eine Nachzahlung leisten muss.

Aber ist dieses Rechenwerk verständlich? Kann der Eigentümer tatsächlich kontrollieren, ob die Kosten richtig zugewiesen wurden, und nachvollziehen, wie die Gemeinschaft wirtschaftlich dasteht? Denn dies ist letztlich – neben der Kontrolle des Verwalters – ein wichtiges Ziel der Abrechnung.

Anlässlich dieser Problematik informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf vom 21. Dezember 2016 (AZ: 25 S 63/16).

In diesem Fall war über die Jahresabrechnung ein mehrheitlicher Beschluss gefasst worden, der aber angefochten wurde. Bei der Frage, ob der Beschuss über die Abrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, musste das Gericht die Voraussetzungen an eine Jahresabrechnung festlegen. Diese muss zunächst vollständig, übersichtlich und verständlich gegliedert sein, so dass der Eigentümer in die Lage versetzt wird, die Vermögenslage der Gemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen, so die Richter. Hierzu gehört, dass der Eigentümer nachvollziehen kann,

was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplanes eingesetzt wurden und ob Mittel der Instandhaltungsrücklage für andere Zwecke als Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben wurde, insbesondere, um Liquiditätsengpässe der Gemeinschaft zu überbrücken.

Werden diese Kriterien nicht erfüllt, so ist die Abrechnung nicht transparent und entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine Anfechtung kann in diesen Fällen Erfolg haben, wobei sich hierbei nicht zwingend etwas an dem Ergebnis der Abrechnung ändern muss. Es kann bei der gleichen Zahlungsverpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers bleiben, entscheidend ist hierbei jedoch, dass der Eigentümer den Betrag dann verstehen kann.

Informationen: www.mietrecht-dav.de

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