Paderborn/Berlin (DAV). Oftmals kennt die Gemeinschaft den potentiellen Erwerber nicht, der beabsichtigt, eine Wohnung zu kaufen. Was aber, wenn der Käufer bekannt ist und schon im Vorfeld Unstimmigkeiten auftreten? Nach welchen Kriterien kann dann die Zustimmung zur Veräußerung von den Wohnungseigentümern verweigert werden? Mit diesen Fragen beschäftigte sich das Amtsgericht Paderborn in seiner Entscheidung vom 15. Mai 2015 (AZ: 52 C 17/14), über die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) informiert.
In der Entscheidung waren die Käufer schon hinlänglich in der Gemeinschaft bekannt, da sie bereits Mieter der Wohnung waren. Nunmehr wollten sie die Wohnung erwerben und beantragten die nach der Teilungserklärung erforderlich Zustimmung zur Veräußerung. In der stattfindenden Eigentümerversammlung fand sich keine Mehrheit, sodass die Zustimmung verweigert wurde. Begründet wurde dies mit verschiedenen Vorfällen während der Mietzeit, so kam es wohl zu verbalen Auseinandersetzungen mit anderen Eigentümern, der Verwaltung und Verstößen gegen die Hausordnung. Zumindest die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer war der Meinung, die potentiellen Erwerber seien streitsüchtig und würden Unfrieden stiften.
Die Richter des Amtsgerichts befragten hierzu verschiedene Zeugen und gaben letztlich den Kaufinteressenten Recht: Es hätte hier die Zustimmung zur Veräußerung erteilt werden müssen, die Ablehnung entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch wenn verschiedene Behauptungen hinsichtlich der verbalen Auseinandersetzungen durch die Zeugenbefragung bestätigt wurden, so ist doch erforderlich, dass zur Verweigerung der Zustimmung ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher kann jedoch erst dann angenommen werden, wenn im Hinblick auf die Person des Erwerbers der Verkauf an ihn unzumutbar erscheint. Es müssen hierfür aufgrund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der Erwerber nicht willens beziehungsweise nicht in der Lage ist, seinen Pflichten in der Gemeinschaft nachzukommen und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu achten. Nach der Überzeugung des Richters waren hier zwar persönliche Spannungen und Antipathien gegeben, es kam auch zwei nachweisbaren verbalen Auseinandersetzungen. Solche Gründe sind jedoch gerade nicht ausreichend, um die Zustimmung zu verweigern. Vielmehr könnten solche Unstimmigkeiten in jeder Gemeinschaft auftreten. Damit die Gemeinschaft die Veräußerung an einen Erwerber verhindern kann, ist es nach Auffassung des Gerichts aber erforderlich, dass eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer angenommen werden kann. Die Klage hatte daher Erfolg, die Zustimmung wurde erteilt.
Auch hier zeigt sich wiederum, dass der Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft nur in bestimmten Grenzen über sein Eigentum verfügen kann und oftmals gezwungen ist, eine zwar nicht gewünschte, aber ordnungsgemäße Entscheidung hinzunehmen.
Die aktuellen EU-Informationen des DAV, heute u.a. mit den Themen: Verletzt deutsches Erbrecht EU-Verträge?, Richtlinie Opferschutz in Kraft, Umsetzungsstand EU-Sicherheitsagenda, Europäischer Abend des DAV in Brüssel, DAV-Forum Corporate Social Responsibility.
Hamm/Berlin (DAV). Die Bundesländer haben unterschiedliche Renteneintrittsalter und -stufen. So kommt es vor, dass ein älterer Arbeitnehmer nicht so lange arbeiten muss oder darf wie ein jüngerer. Die Anhebung des Rentenalters erfolgt stufenweise. Dies kann eine Diskriminierung darstellen, entschied das Oberlandesgericht in Hamm am 3. Dezember 2014 (AZ: 11 U 6/13), wie die Arbeitsgemeinschaft Arbeitsrecht des Deutschen Anwaltvereins (DAV) mitteilt. Allerdings müssen mögliche Ansprüche rechtzeitig gestellt werden.
Ein Polizeibeamter meinte, aufgrund rechtswidriger gesetzlicher Regelungen des Landes Nordrhein-Westfalen zu Unrecht vorzeitig in den Ruhestand versetzt worden zu sein. Der 1947 geborene Mann war bis zu seiner Pensionierung am 30. Juni 2010 als Polizeivollzugsbeamter tätig. Auf seinen Wunsch hin war sein Ruhestand bereits um drei Jahre verschoben worden. Er beantragte, diesen Eintritt erneut um zwei Jahre bis Juni 2012 hinauszuschieben. Das lehnte das Land wegen bestehender landesrechtlicher Vorschriften ab. Dagegen wehrte sich der Polizist.
Seine Klage hatte keinen Erfolg. Das Gericht stellte zwar fest, dass es eine Ungleichbehandlung gebe. Der Mann habe es aber versäumt, seine Ansprüche innerhalb der zwei Monatsfrist des Allgemeinen Gleichstellungsgesetzes (AGG) geltend zu machen.
Nach den landesrechtlichen Vorschriften würden die Landesbeamten ungleich behandelt. Der Landesgesetzgeber habe die Altersgrenze für Polizeivollzugsbeamte von 60 auf „nur“ 62 Jahre hochgesetzt – bei anderen Landesbeamten hingegen auf 65 Jahre. Auch sei die Altersgrenze für jüngere Polizeivollzugsbeamte stärker angehoben worden. „Diese Ungleichbehandlung stellt eine unmittelbare Diskriminierung des Klägers im Sinne der ‚europäischen Richtlinie’ dar“, so das Gericht. Es erscheine auch zweifelhaft, ob die mit dem Gesetz verfolgten Ziele des Landes gerechtfertigt seien. In den entsprechenden Vorschriften würden diese Ziele auch nicht erläutert, sodass Angemessenheit und Erforderlichkeit nicht überprüft werden könnten.
Allerdings habe der Mann die zweimonatige Ausschlussfrist versäumt. Er habe von den Umständen bereits im Jahr 2010 erfahren, seine Schadensersatzklage wegen entgangener Dienstbezüge aber erst Anfang 2012 erhoben.
Nach Ansicht der Arbeitsgemeinschaft Arbeitsrecht folgt aus dem Urteil, dass die Klage bei Einhaltung der Frist wohl erfolgreich gewesen wäre. „Ein objektiver und angemessener Anlass für eine zwangsweise Frühpensionierung ist kaum darstellbar“, so Rechtsanwalt Dr. Hans-Georg Meier von der Arbeitsgemeinschaft Arbeitsrecht des DAV. „Eine im Alter anstrengendere Beschäftigung genügt dafür nicht. Das hat die Rechtsprechung bereits am Beispiel der Piloten entschieden. Weitere Berufsgruppen bis hin zur Bundeswehr stehen zur Überprüfung an.“
Themen u. a.: Terror: Angriff auf unsere Werte, Europäischer Abend in Brüssel, BGH: Zustellung von Anwalt zu Anwalt, Internationaler Tag der Menschenrechte
Frankfurt am Main/Berlin (DAV). Die Betriebskosten sind immer wieder Anlass für Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Hieran hat nicht zuletzt die gesetzliche Regelung Schuld: Entgegen der weit verbreiteten Auffassung sind die Nebenkosten der Wohnung grundsätzlich vom Vermieter zu tragen; sie sind in der Miete enthalten. Das Kostenrisiko war zu Zeiten, in denen Energie so gut wie nichts kostete, kalkulierbar. Dies hat sich grundlegend geändert. Die Kosten, die neben der eigentlichen Miete anfallen, können immens sein. Insbesondere die Positionen, die vom Verbrauch des Mieters abhängen, wie Strom, Heizung, Warm- und Kaltwasser und vor allem Heizkosten, sind teuer. Der Vermieter ist also heutzutage daran interessiert, diese Kosten wirksam auf den Mieter umzulegen, was auch im Rahmen des Mietvertrages möglich ist. Was ist aber, wenn der Vermieter nach Jahren für den Mieter neue Kosten umlegt? Im Zusammenhang mit dieser Frage informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 8. September 2015 (AZ:33 C 1729/15).
In der Entscheidung hat ein Vermieter über mehrere Jahre im bestehenden Mietverhältnis die Kosten für den Hausmeister nicht umgelegt, obwohl diese Möglichkeit im Mietvertrag vorgesehen war. Der Vermieter hat dennoch die Kosten selbst getragen. Ohne besonderen Anlass hat er sich dann entschieden, diese Kosten dem Mieter in Rechnung zu stellen, womit dieser nicht einverstanden war. Er war der Auffassung, die jahrelange Praxis zwischen Mieter und Vermieter führe zu einem Vertrauenstatbestand. Daher könne der Vermieter die Kosten auch zukünftig nicht in die Betriebskosten aufnehmen.
Diese Auffassung teilten die Richter nicht. Die Abrechnung erfordere zwar eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten. Auch hat der Vermieter eine Preissteigerung von 10 % bei einzelnen Kostenarten zu erläutern. Hier aber hat der Vermieter von seinem Recht Gebrauch gemacht, auch die Kosten des Hausmeisters umzulegen. Dieses Recht besteht aufgrund der vertraglichen Vereinbarung und der Betriebskostenverordnung. Allein der Umstand, dass möglicherweise über Jahre gewisse Positionen nicht berechnet wurden, schaffe keinen Vertrauenstatbestand, der über der eigentlichen vertraglichen Regelung liegt. Ein Verzicht des Vermieters ist nicht zu erkennen, somit haben sich die Parteien an die vertragliche Abmachung zu halten.
Die Richter gaben daher dem Vermieter Recht und verurteilten den Mieter zur Zahlung der Betriebskosten auch hinsichtlich der Hausmeisterkosten. Etwas anderes kann nur gelten, wenn der Mieter konkrete Anhaltspunkte vorweisen kann, nach denen der Vermieter auf bestimmte Positionen verzichtet hat, es also letztlich zu einer Änderung der mietvertraglichen Regelung gekommen ist.
DAV Strafrechtsausschuss empfiehlt, am externen Weisungsrecht der Justizminister gegenüber Staatsanwälten festzuhalten; Evaluationsbericht Deutschland von GRECO
Koblenz/Berlin (DAV). Wenn Kraftfahrzeughändler sich als unzuverlässig erweisen, droht ihnen der Verlust des roten Dauerkennzeichens. So erging es auch einem Händler, der privat und ohne Fahrtenbuch mit dem eigentlich nur für kurze Überführungen zulässigen Kennzeichen unterwegs war. Die Arbeitsgemeinschaft Verkehrsrecht des Deutschen Anwaltvereins (DAV) informiert über eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts Koblenz vom 24. September 2015 (AZ: 5 L 794/14.KO).
Dem Autohändler war für Probe-, Prüfungs- und Überführungsfahrten von der zuständigen Behörde ein rotes Dauerkennzeichen zugeteilt worden. So musste er nicht in jedem Einzelfall bei der Zulassungsstelle einen Antrag auf Erteilung eines Kennzeichens stellen. Nachdem allerdings festgestellt worden war, dass der Händler das rote Nummernschild für längere Zeit an einem Pkw zum privaten Gebrauch angebracht hatte und die Aufzeichnungen in dem nach dem Gesetz vorgeschriebenen Fahrtennachweisheft unvollständig waren, widerrief die Zulassungsstelle die Erteilung des roten Dauerkennzeichens mit sofortiger Wirkung. Hiergegen wandte sich der Händler mit der Begründung, ihm werde seine geschäftliche Tätigkeit erheblich erschwert.
Der Antrag gegen diese Maßnahme blieb erfolglos. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts dürfen nach den einschlägigen gesetzlichen Vorschriften rote Kennzeichen nur an zuverlässige Kraftfahrzeughändler zugeteilt werden. Die Zuverlässigkeit sei besonders wichtig. Der Inhaber des roten Kennzeichens könne schließlich selbst über die jeweilige Zulassung eines Kraftfahrzeugs entscheiden. Da der Händler seine Verpflichtungen nicht eingehalten habe, sei er unzuverlässig. Daher könne ihm das rote Kennzeichen entzogen werden. Das gebiete der Schutz der anderen Verkehrsteilnehmer.
Hamm/Berlin (DAV). Wer im Winter sein Auto wäscht, weiß, dass es dabei glatt werden kann. Und da dies allgemein bekannt ist, muss ein Betreiber eines Waschplatzes auch nicht extra Warnschilder aufstellen. Die Arbeitsgemeinschaft Verkehrsrecht informiert über eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vom 22. Mai 2015 (AZ: 9 U 171/14).
Die Autofahrerin wusch ihren Wagen im Februar 2013 bei Temperaturen um den Gefrierpunkt in einer Selbstbedienungsautowaschanlage. Nachdem sie ihr Auto mit einer Waschbürste gereinigt hatte, stürzte sie auf dem Weg zu einem Mülleimer etwa einen Meter entfernt vor ihrem Fahrzeug. Das verlaufene Waschwasser war zwischenzeitlich an einzelnen Stellen gefroren. Die Frau brach sich einen Lendenwirbel und die linke Hand und musste operiert werden. Sie verlangte Schadensersatz und ein Schmerzensgeld in der Größenordnung von 15.000 Euro sowie rund 4.500 Euro für materielle Schäden.
Ohne Erfolg. Der Betreiber habe keine Verkehrssicherungspflicht verletzt. Zwar habe der Betreiber einer Waschanlage grundsätzlich eine Verkehrssicherungspflicht im Hinblick auf betriebsbedingte Gefahrenquellen. Insbesondere im Winter seien an die Erfüllung dieser Pflichten erhöhte Anforderungen zu stellen. Im vorliegenden Fall bestehe jedoch die Besonderheit, dass der Betreiber einen Waschplatz in Selbstbedienung unterhalten habe und dass das Glatteis nicht durch Regen oder Schnee, sondern durch überfrierendes Waschwasser entstanden sei. Die Verkehrssicherungspflicht gehe nicht so weit, dass der Betreiber bei fortlaufender Nutzung des SB-Waschplatzes im Winter während oder nach jeder SB-Wäsche Maßnahmen ergreifen müsse, um Blitzeis zu verhindern.
Ein Kunde wisse zudem, dass bei SB-Wäschen Wasser im Bereich der Waschboxen verspritze und dass dieses Wasser bei niedrigen Temperaturen gefrieren könne. Deshalb hätte der Betreiber auch nicht gesondert darauf hinweisen müssen. Nach Auffassung der DAV-Verkehrsrechtsanwälte wird wohl eine Bestätigung durch den Bundesgerichtshof (BGH VI ZR 413/15) erfolgen.
Die aktuellen EU-Informationen des DAV, heute u.a. mit den Themen: Leitlinien zur Datenübertragung nach dem Safe-Harbor-Urteil, EuGH definiert außergerichtliche Schriftstücke, Anhörung zur EU-Frauenquote in Aufsichtsräten, Kompromissannahme zur Richtlinie zur Unschuldsvermutung im Strafverfahren, zum Markenpaket und zur vereinfachten Annahme öffentlicher Urkunden.
